ハワイ不動産の賃貸業は、人気のある投資方法の一つです。ハワイは世界的に有名な観光地であり、常に多くの観光客が訪れるため、賃貸需要が高いです。以下に、ハワイ不動産賃貸業についての基本情報をまとめました。
ハワイ不動産物件購入
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予算の確認: 購入予算を明確にし、物件価格だけでなく、維持費や税金などの追加費用も考慮しましょう。
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希望条件の明確化: ハワイのどの地域や島に物件を購入したいか、物件の種類やサイズ、設備など、希望条件を明確にしましょう。
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地元の不動産市場の調査: 現地の不動産市場をよく調査し、価格動向や人気の地域、物件の種類などを把握しましょう。
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不動産エージェントの選定: 地元の不動産エージェントを選定し、信頼できるプロフェッショナルとの連携を図りましょう。彼らのアドバイスやサポートが物件探しや取引手続きをスムーズに進めるのに役立ちます。
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物件の見学と検討: 複数の物件を見学し、希望条件に合った物件を選定しましょう。物件の内部だけでなく、周辺環境やアメニティ、交通アクセスなども考慮しましょう。
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ファイナンスの手配: 必要に応じてローンや住宅ローンの手配を行いましょう。現地の銀行や金融機関と相談し、最適な条件のローンを選択しましょう。
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取引手続きと契約: 物件の選定が決まったら、不動産エージェントや弁護士と共に取引手続きを進め、契約を締結しましょう。契約書や関連する文書をよく読み、納得のいく条件で取引を行いましょう。
ハワイ物件維持費について
ハワイの物件の維持費は、物件の種類やサイズ、地域、設備、管理会社などによって異なりますが、一般的には以下のような項目が含まれることがあります：
- HOA（ホームオーナーズ・アソシエーション）費用: ハワイのコンドミニアムや一部の住宅では、共用施設の維持や管理費用としてHOA費用が必要です。
- 物件管理費: 物件の管理やメンテナンスを行う管理会社に支払う費用が含まれます。
- 税金: 不動産税や固定資産税などの地方税や州税
- 保険: 不動産保険や災害保険などの保険料
- 公共料金: 電気、水道、ガス、インターネットなどの公共費用
- 土地の保全: 敷地の手入れや庭の維持にかかる費用も考慮（一軒家の場合）
- 物件の修繕: 外壁や屋根の修繕、内装の改修、設備の更新など、物件の維持にかかる修繕費用もあります。(一軒家の場合）
これらの費用は、物件の所有形態や状態によって異なります。物件を購入する前に、これらの費用を正確に把握し、将来の維持費用を見積もることが重要です。また、不動産専門家や地元の不動産会社に相談して、予算を立てるのに役立つ情報を入手することもおすすめします。
ハワイ賃貸物件家賃収入
ハワイ賃貸管理会社について
税金申告について
ハワイでの税金申告に関して、以下のポイントに注意する必要があります：
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ハワイ州所得税: ハワイ州では所得税が課されています。ハワイ州の納税者は、ハワイ州の所得税申告書を提出する必要があります。ハワイ州の所得税率や申告方法については、ハワイ州税務局のウェブサイトや専門家のアドバイスを参考にしてください。
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フェデラル所得税: ハワイに居住している場合でも、アメリカ合衆国の納税者は連邦所得税を申告する必要があります。アメリカ合衆国の所得税申告書（通常はIRSフォーム1040）を提出することが必要です。
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物件所有者の場合: ハワイで不動産を所有している場合、不動産に関連する税金も考慮する必要があります。たとえば、不動産の賃貸収入に対する税金や不動産税などが該当します。
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納税期限: ハワイ州および連邦の所得税申告書の納税期限は、通常4月15日です。ただし、特定の状況下では延長される場合もあります。
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控除や控除: ハワイ州や連邦の税金には、さまざまな控除や控除が適用される場合があります。これには、住宅ローンの利子、慈善寄付、医療費などが含まれます。これらの控除や控除を適用することで、税金の負担を軽減することができます。
ハワイ州および連邦の税金申告に関する具体的な情報や手続きについては、ハワイ州税務局やアメリカ合衆国国税庁（IRS）のウェブサイトを参照するか、税理士や会計士に相談することがお勧めです。
ハワイ銀行口座開設について
以上がハワイ不動産賃貸業についての基本情報です。不動産投資はリスクが伴うものですので、はじめにハワイの不動産市場や法律についてよく調査し、専門家の助言を受けることをおすすめします。
アエオ（Ae’o）家具付き１ベットルーム賃貸物件
カカアコ1ベットルーム（コンド名：アエオ）は２０１８年に$８３０，０００（当時１ドル約１１０円（約９，１３０万円）で購入。
毎月の管理費(２０２３年現在）約７５０ドル、固定資産税月２５０ドル(２０２２年固定資産税）、毎月の固定費トータルが約１０００ドル。住宅保険は年間１３００ドル。
固定費用（Ae’o）
| 詳細 | 金額 |
|---|---|
| 毎月の固定費（Maintenance Fee） | 月 ７５０ドル |
| ２０２２年固定資産税(年間約＄３０００） | 月 ２５０ドル |
| １年分の住宅保険 (年間＄１３００） | 月 １１０ドル |
| 月 物件維持費トータル | 月 １１００ドル |
家賃収支報告書（Ae’o)
| 家賃 | 月 ＄３４００ |
| 賃貸管理費 家賃１０% | 月 ＄３４０ |
| GEタックス | 月 ＄１５３ |
| オーナ様へ家賃振り込み | ２９０７ドル |
物件の修理費、メインテナンス（害虫駆除等）、物件用の必要備品の購入がある場合はその都度、収支報告書に反映されてオーナー様に報告されます。
２０２３年２月は修理費、管理費等を差し引いて＄２６１４が大家さんに振り込まれました。
Ae’o 2023年2月 収支報告書
アラモアナホテル一室賃貸ケース
アラモアナホテルの一室 スタジオタイプのお部屋を購入、アラモアナホテル管理会社がホテルとして貸し出しているケース。
２０１７年に２５０，０００ドル（当時 １ドル１１０円 ２，７５０万円）で購入、ビル管理費月１２００ドル、固定資産税 月約２４０ドル。
毎月の固定費用が約１３５０ ドル。
アラモアナホテル固定費
| 詳細 | 金額 |
|---|---|
| 毎月ビル管理費 | 月 約＄１２００ |
| 固定資産税 | 月＄２４０（２０２２年固定資産税評価額） |
| １年分の住宅火災保険 | 月 ５０ドル(年間＄６００） |
| １か月の固定費用 | 月＄１４９０ |
アラモアナホテル管理会社マントラが賃貸業務を実施、宿泊収入の５０％をオペレーション費用として徴収、オペレーション費用には広告代、オンライン予約サイト掲載代等の費用も含まれます。
最近はホテルの予約はオンライン予約サイトからが大半で、そのサイトの掲載料が主な広告代。
アラモアナホテルの宿泊率は常に８０％を超える人気のホテルとして知られ、アラモアナセンターに直結、ハワイコンベンションセンターに近い、宿泊費がワイキキのホテルに比べて安く設定されているので常に人気のホテルです。
下記の収支報告書は２０２２年１２月分になり、家賃収入を宿泊日数で割ると、1日平均宿泊費は２０８ドル、やはりワイキキのホテルと比べると宿泊費が安くく、宿泊率が高いのも納得です。
２０２２年１２月の最終収入費用は＄２２３０。この収入から月間物件維持費を差し引くと＄１０００程がオーナ様に振り込まれました。
２０２２年は宿泊可能日３６５日の内３１４日宿泊済み、宿泊率は８６％でした。
ホテルコンドとコンドミニアムを比較しましたが、ホテルコンドの場合、購入金額がお手頃で初めてハワイに投資物件を購入をお考えの方には良心的な価格設定ですが、今回の様にパンデミックが起こり、観光客が減ると打撃が一番あるというのが欠点です。
ハワイ不動産管理会社と賃貸管理契約
以下は、ハワイの賃貸管理契約の一般的な内容のサンプルです。重要な契約条件については、必ず専門家と相談して具体的な条件を確認してください。
賃貸管理契約
この賃貸管理契約（以下、「本契約」という）は、賃貸物件の所有者（以下、「オーナー」という）と管理会社（以下、「管理者」という）との間で締結されます。
物件情報
- 物件名：[物件名]
- 物件の場所：[物件の住所]
契約期間
本契約は、[開始日]から[終了日]までの期間有効となります。
管理者の義務
- 入居者の募集と選定を行う。
- 家賃の徴収および滞納家賃の取り扱いを行う。
- 利害関係者との連絡を取り、必要な手続きを行う。
- 定期的な物件の点検とメンテナンスを行う。
- 入居者とのトラブルや問題の解決を行う。
オーナーの義務
- 物件の維持と修繕の費用を負担する。
- 家賃や関連費用の支払いをオンタイムに行う。
- 物件管理に関する重要な決定に関与する。
- 管理者に必要な情報を提供する。
家賃と費用
- 家賃は毎月[家賃額]ドルとし、[家賃支払い日]に滞納することなく支払われる。
- 入居者からの家賃収入から管理者の手数料[手数料率]％が差し引かれる。
- 入居者が家賃を滞納した場合、管理者は滞納手続きを行う。
解約
- 本契約を解除する場合、[解約期間]前に書面で通知する必要がある。
- オーナーまたは管理者が契約を違反した場合、相手方は解約する権利を有する。
- 解約に関連する費用は契約書に明記された条件に従って支払われる。
その他の規定
- 本契約では、オーナーと管理者の関係、責任の分担、通知方法などが明記される。
- 契約の変更や修正は、両当事者の合意に基づき、書面で行われる。
各当事者は、本契約の内容を理解し合意したことを示すために、署名と日付を行います。
オーナー：
[オーナーの名前]
管理者：
[管理者の名前]
日付：
[契約日付]
このサンプルは一般的な内容を示していますが、具体的な契約条件は契約書を作成する際に専門家と相談して明記する必要があります。
ハワイ賃貸業に関わる税金
米国納税者番号（ITIN＆EIN）
ITIN（Individual Taxpayer Identification Number）＆ 法人の場合はFEINと呼ばれる税金申告番号必要。は、アメリカ国税局（IRS）が発行する個人納税者番号です。この番号は、アメリカに住んでいない外国人やアメリカに住んでいるが社会保障番号（SSN）を持っていない人に対して発行されます。
ITIN番号は、アメリカでの納税や銀行口座の開設などの税務目的に使用されます。また、不動産の賃貸業や投資などの収入がある場合も、ITIN番号が必要になることがあります。
ITIN番号を取得するには、アメリカ国税局（IRS）に申請を行う必要があります。申請にはいくつかの書類や情報が必要となりますので、専門家の助言を受けながら手続きを進めることをおすすめします。
ITIN番号はアメリカ国税局（IRS）によって発行される重要な番号ですので、情報の取り扱いには十分な注意が必要です。また、情報が変更された場合や有効期限が切れる前に更新が必要な場合もありますので、定期的に確認することも重要です。
ソーシャルセキュリティー番号（SSN) をお持ちでない方で賃貸業を始める場合は、アメリカ国税局（IRS)が発行するIndividual Tax identification number （ITIN 個人税金申告番号）、法人の場合はFEINと呼ばれる税金申告番号必要。
この番号を取得するには2か月程掛かり、パスポートの原本をアメリカ国税局（IRS)に郵送したり、いくつかの英文の資料を提出したりと、かなり複雑で面倒な手続きが必要となります。さらに、この米国車納税番号（ITIN)を管轄する部署はトラブルが多いことでも知られていますので、会計士などの専門家に取得依頼することを強くお勧めします。
また、賃貸に出される予定のない方でもハワイに不動産を所有、いつか売却を希望の方もこのITIN(米国納税者番号）の取得をお勧めします。
法人名義で米国納税者番号を取得する場合はFEIN （連邦雇用者番号）と呼ばれる番号を取得します。
タイムシェアーを売却される方の殆どが米国納税者番号（ITIN)をお持ちでない方が殆どで、売却時に源泉徴収された税金の取り戻しに時間がかかるケースが良くあります。
General Excise Tax 番号 (売上税）
General Excise Tax（GE Tax）は、ハワイ州でビジネスを行う際に徴収される税金です。GE Taxは、商品やサービスの販売、賃貸、輸送など、さまざまな取引に対して課税されます。税率は通常、
４．７１２％（２０２２年３月現在）です。
GE Taxは、ビジネスが売上高に応じて徴収される形式であり、ビジネスはこの税金を消費者に転嫁することが一般的です。つまり、消費者が商品やサービスを購入する際に支払った金額にGE Taxが含まれています。
GE Taxの納税義務者は、ハワイでビジネスを営むすべての個人や法人です。税金申告と支払いは、定期的に行われる必要があります。ハワイ州税務署のウェブサイトからオンラインで申告と支払いが行えます。また、申告書や支払い方法に関する詳細な情報は、ハワイ州税務署のウェブサイトや専門家に相談することをおすすめします。
GE Taxは、ハワイ州の歳入の主要な源泉の一つであり、公共サービスの提供やインフラの維持に役立っています。ビジネスを始める際には、GE Taxの義務や手続きについて正確な情報を入手し、適切に納税するようにしましょう。
GE Tax 番号 オンラインで取得
GE Tax番号はオンラインで簡単に取得することができます。以下に、GE Tax番号をオンラインで取得する手順をまとめました。
- ハワイ州税務局のウェブサイトにアクセスします。
- メニューから「Register a New Business」を選択します。
- 必要な情報を入力します。これには、ビジネスの法的名称、連絡先情報、業種、予測される売上高などが含まれます。
- 必要な書類や情報をアップロードします。これには、ビジネスの登記簿謄本やパスポートのコピーなどが含まれる場合があります。
- 必要事項を確認し、送信します。
- 手続きが完了すると、GE Tax番号がオンラインで発行されます。番号は確認メールや書類に記載されます。
ハワイ州税務局のウェブサイトからGE Tax番号をオンラインで取得することができますが、必要な情報と書類を事前に準備しておくことをおすすめします。また、取得手続きの詳細や要件に関しては、ハワイ州税務局のウェブサイトや専門家に相談することも重要です。
短期宿泊税
TAT(Transit Accomodation Tax)
「TA」は「Transient Accommodations（一時的な宿泊施設）」の略で、ハワイ州では、一時的な宿泊施設（ホテル、コンドミニアム、バケーションレンタルなど）に対するTransient Accommodations Tax（TAT、一時的な宿泊施設税）が180日以下の宿泊者に課されています。
TATは、訪問者が宿泊料金を支払う際に課され、州の観光産業を支援するための収入源として使われます。TATの税率や申告手続きはハワイ州の規制に基づいており、州税務局（Hawaii Department of Taxation）によって管理されています。
ハワイ州で一時的な宿泊施設を提供する場合は、TATに関する法令を遵守し、適切に税金を申告して支払うことが重要です。具体的な手続きや申告書に関する情報は、ハワイ州税務局のウェブサイトや専門家のアドバイスを参考にしてください。
TATはハワイ州で不動産を１８０日以下で宿泊する場合、１０．２５％、OTATはオアフ島で１８０日以下で宿泊する場合に3%が宿泊者に課せられる税金で、この２つの税金とGE Taxは宿泊者が負担。
宿泊客から支払われたGETとTAT税金は賃貸管理会社が一旦徴収し、支払期日までにハワイ州税金事務所に代行支払いをするのが一般的です。
Property Tax (固定資産税）
ハワイの不動産を所有する際には、固定資産税の支払いが必要です。固定資産税は、不動産の評価額に基づいて計算されます。
具体的な税額は、以下の要素によって決まります：
- 不動産の評価額：ハワイ州税務局によって定められた評価額を基に計算されます。評価額は物件の種類や場所によって異なります。
- 税率：ハワイ州の固定資産税率は０．３５%です。評価額にこの税率を掛けて税額が計算されます。
固定資産税は通常年に1回または2回の支払いが求められます。支払い回数はオーナーが選択することができます。
ハワイ州の固定資産税は、オーナーの年齢や物件の用途によって控除が適用される場合があります。例えば、オーナーが65歳以上の場合、居住用不動産に対して追加の控除があります。
固定資産税の支払いはオンラインや郵送で行うことができます。支払い方法や詳細な情報については、ハワイ州税務局のウェブサイトを参照するか、専門家に相談することをおすすめします。資産税の支払いは期日を守ることが重要です。遅延すると延滞料が発生する場合がありますので、予め注意してください。
年末になると固定資産税納税者へ、翌年の固定資産税評価額お知らせが郵送されます。ホノルル州が査定した不動産の価値が記載されており、その評価額に税率を掛けて固定資産税が計算されます。
下記のフォームでは請求書の郵送先、オーナー名変更、オーナー年齢変更(65歳以上の控除用）も変更も可能。
固定資産税請求書郵送先が海外の場合、請求書が届かずに納税が遅れたというケースが多発するので、支払いが遅れないように気を付けましょう。
固定資産税は1日でも支払いが遅れると延滞料が掛かりますので、必ず期日は守りましょう。
銀行口座を開設する際には、個々の銀行のポリシーや手続きに従う必要があります。ウェブサイトやカスタマーサービスを通じて銀行のサポートを受けることもできます。銀行口座を開設する際には、必要な書類や手続きに関する詳細を銀行に問い合わせることをおすすめします。
ハワイ不動産購入という選択 